บทความ · 1 นาที
ตกแต่งคอนโดปล่อยเช่าคุ้มไหม คำนวณให้เห็นตัวเลข
ก่อนลงเงินซื้อเฟอร์นิเจอร์ ลองคำนวณผลตอบแทนจากค่าเช่าที่เพิ่มและห้องว่างที่ลดลง
2026-02-06
ตกแต่งคอนโดปล่อยเช่าคุ้มหรือไม่ขึ้นกับสองอย่าง คือค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นและจำนวนเดือนที่ห้องว่างน้อยลง ถ้าเฟอร์นิเจอร์ทั้งเซตราคา 120,000 บาท แต่ทำให้ค่าเช่าเพิ่มเดือนละ 3,000 บาทและปล่อยได้เร็วขึ้น คุณจะคืนทุนในราวสามถึงสี่ปี ซึ่งมักคุ้มสำหรับการถือครองระยะยาว
คำนวณผลตอบแทนจากเฟอร์นิเจอร์
วิธีง่ายที่สุดคือเอาค่าเช่าที่เพิ่มต่อปีหารด้วยเงินที่ลงกับเฟอร์นิเจอร์ ถ้าค่าเช่าเพิ่มเดือนละ 3,000 บาท เท่ากับปีละ 36,000 บาท เทียบกับเฟอร์นิเจอร์ 120,000 บาท ได้ผลตอบแทนราว 30% ต่อปีก่อนหักค่าสึกหรอ ยังไม่รวมมูลค่าของการปล่อยได้เร็วขึ้น
- ค่าเช่าที่เพิ่มต่อเดือน คูณ 12 เท่ากับส่วนต่างต่อปี
- ส่วนต่างต่อปี หารด้วยเงินลงเฟอร์นิเจอร์ เท่ากับผลตอบแทนคร่าวๆ
- หักค่าสึกหรอราว 15-20% ต่อปีของมูลค่าเฟอร์นิเจอร์
- บวกมูลค่าของเดือนที่ห้องไม่ว่าง เพราะปล่อยได้เร็วขึ้น
อย่าลืมต้นทุนเดือนที่ห้องว่าง
ต้นทุนที่คนมักลืมคือเดือนที่ห้องว่างไม่มีรายได้แต่ยังต้องจ่ายค่าส่วนกลางและผ่อนธนาคาร ห้องพร้อมเฟอร์นิเจอร์ที่จัดดีมักปล่อยได้เร็วกว่าห้องเปล่าหลายสัปดาห์ ถ้าลดห้องว่างได้แม้เพียงหนึ่งเดือนต่อรอบสัญญา มูลค่าที่ประหยัดได้ก็ช่วยให้เฟอร์นิเจอร์คุ้มเร็วขึ้น
ปัจจัยที่ทำให้ลงทุนคุ้มหรือไม่คุ้ม
ทำเลและกลุ่มผู้เช่าเป็นตัวชี้ขาด ในย่านที่ผู้เช่าเป็นคนทำงานหรือชาวต่างชาติ เช่น อโศก ทองหล่อ พร้อมพงษ์ ห้องพร้อมเฟอร์นิเจอร์เกือบจำเป็น แต่ถ้าทำเลเน้นผู้เช่าระยะยาวมากๆ ที่มีของเองอยู่แล้ว การลงเฟอร์นิเจอร์เต็มเซตอาจคุ้มน้อยกว่า ควรดูราคาห้องคู่แข่งในตึกเดียวกันประกอบด้วย
ควรลงเฟอร์นิเจอร์เต็มเซตหรือแค่บางส่วน
ขึ้นกับกลุ่มผู้เช่าในทำเลนั้น ถ้าผู้เช่าเป็นคนทำงานหรือชาวต่างชาติที่ต้องการยกกระเป๋าเข้าอยู่ การจัดเต็มเซตปล่อยได้เร็วและได้ค่าเช่าดีกว่า แต่ถ้าตลาดในตึกส่วนใหญ่ปล่อยแบบมีเฉพาะเฟอร์นิเจอร์บิลท์อิน การลงเท่าที่จำเป็นก็เพียงพอและคุ้มกว่า
กี่ปีถึงจะคืนทุนค่าเฟอร์นิเจอร์
โดยทั่วไปราวสามถึงห้าปีถ้าเฟอร์นิเจอร์ช่วยเพิ่มค่าเช่าและลดห้องว่าง ซึ่งสั้นกว่าอายุการใช้งานของของทนอย่างเตียงและตู้ที่อยู่ได้เกินสิบปี สำหรับการถือครองระยะยาวจึงมักคุ้ม แต่ถ้าตั้งใจขายภายในหนึ่งถึงสองปีอาจไม่ทันคืนทุน